Interview mit Partner Johannes Feilmair
Johannes Feilmair: Die Nachfrage wächst rasant – getrieben durch Digitalisierung, Cloud-Dienste und KI sind Investitionen in Datencenter derzeit stark gefragt. Gleichzeitig ist die Entwicklung sowie auch der Betrieb von Datencentern – insbesondere verglichen zu anderen Asset-Klassen im Real Estate-Bereich – durchaus komplex, weil zahlreiche rechtliche, regulatorische, steuerliche, kommerzielle und technische Fragen ineinandergreifen.
Was ist der erste Schritt beim Erwerb oder der Entwicklung eines Datencenters?
Die Standortwahl und eine sorgfältige Due Diligence. Auch wenn dies kein rein rechtliches Thema ist, ist eines der entscheidenden Kriterien bei der Standortwahl die Stromversorgung und Netzinfrastruktur. Aus rechtlicher Sicht liegt neben den klassischen immobilienrechtlichen Themen der Fokus vor allem auf der Flächenwidmung und dem Bebauungsplan sowie auf die erforderlichen behördlichen Genehmigungen.
Über welche Wege kann ein geeigneter Standort erworben werden?
Es gibt verschiedene Modelle: den klassischen Grundstückskauf einerseits oder die Errichtung des Datencenters auf fremden Grund durch beispielsweise Begründung eines Baurechts oder eines Superädifikats andererseits. Einige Private Equity-Investoren ziehen teilweise den Erwerb in Form eines Baurechts dem klassischen Grundstückskauf vor. In jedem Fall – und unabhängig vom gewählten Modell des Erwerbs – können behördliche Zustimmungen erforderlich sein: Die einzelnen Anforderungen daran unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Sehr oft wird aber die behördliche Zustimmung dann notwendig sein, wenn ausländische Investoren den Grund erwerben wollen oder es sich um ein land- bzw forstwirtschaftliches Grundstück handelt.
Neben den zuvor erwähnten Asset Deal-Varianten kann der Erwerb auch in Form eines Share-Deals erfolgen. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 hat der Gesetzgeber allerdings die Grunderwerbsteuerpflicht bei Share Deals erheblich verschärft – so wurde etwa die Schwelle für die Grunderwerbsteuerpflicht bei Share Deals von 95 % auf 75 % reduziert.
Welche Unterschiede bestehen zwischen einem Asset Deal und einem Share Deal?
- Beim Asset Deal wird das Grundstück selbst erworben. Vorhandene Vertragsverhältnisse etc. gehen grundsätzlich nicht automatisch über. Für Datencenter bedeutet das, dass sämtliche für den Betrieb und die Wartung des Datencenters erforderlichen Vertragsverhältnisse (dh insbesondere das entscheidende Master Service Agreement) grundsätzlich nur mit der Zustimmung des dritten Vertragspartners auf den Erwerber übertragen werden können (Achtung: der Neuabschluss von Bestandverträgen kann eine erneute Rechtsgeschäftsgebühr auslösen!). Besonders beim Asset Deal sind Haftungsthemen wie beispielsweise den Erwerberhaftungstatbeständen nach § 1409 ABGB sowie § 38 UGB besondere Beachtung zu schenken.
- Beim Share Deal kauft und übernimmt der Erwerber die Anteile an der Gesellschaft, die das Grundstück oder das Baurecht hält. Die vorhandenen Vertragsverhältnisse werden daher durch den Anteilserwerb nicht berührt und verbleiben in der Zielgesellschaft – allerdings sind Change-of-Control-Klauseln zu beachten.
Wie sieht es mit Investitionskontrolle und Regulierung aus?
Die Investitionskontrolle in Österreich dient dem Schutz der öffentlichen Ordnung und Sicherheit. Bestimmte ausländische Direktinvestitionen wie bspw der Erwerb eines österreichischen Unternehmens (sei es durch einen Asset Deal oder einen Share Deal) oder auch nur der Erwerb von einer gewissen Anzahl an Stimmrechten durch ausländische Personen müssen vorab vom Wirtschaftsminister genehmigt werden.
Bei Datencenter-Transaktionen besteht sehr häufig eine Antragspflicht (insbesondere beim Erwerb des Assets Datencenter sowie bei Transaktionen, die (nur) den Betrieb eines Rechenzentrums betreffen). Daher braucht es bereits im Vorfeld einer Transaktion einer umfassenden rechtlichen Analyse des geplanten Erwerbs unter investitionskontrollrechtlichen Gesichtspunkten. Im Fall einer Antragspflicht kann die Transaktion erst durchgeführt werden, wenn die investitionskontrollrechtliche Freigabe erteilt wurde.
Welche Genehmigungen müssen Projektentwickler besonders im Blick behalten?
Entscheidend dabei sind natürlich stets vor allem der konkrete Standort sowie die (technische) Ausgestaltung des Datencenter-Projekts. In aller Regel spielen zusätzlich zur Baugenehmigung vor allem die Betriebsanlagengenehmigung, sowie oft allfällige naturschutz- und wasserrechtliche Genehmigungen sowie – je nach Projektgröße – möglicherweise sogar ein UVP-Verfahren eine Rolle. Darüber hinaus sollte man auch allfällig notwendige Genehmigungen für elektrische Anlagen mitbedenken.
Welche Herausforderungen gibt es beim Thema Netzanschluss und Infrastruktur?
Der Netzanschluss ist oft ein kritischer Punkt. Es braucht Netzzugangs- und Errichtungsverträge mit dem Netzbetreiber sowie die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Bewilligungen für die Anlagen. Darüber hinaus ist die für die Verbindung zwischen Umspannkraftwerk und Datencenter erforderliche Kabeltrasse entsprechend sachenrechtlich, zB durch geeignete Dienstbarkeitsverträge mit den jeweiligen Grundstückseigentümern, und mit entsprechendem öffentlich-rechtlichen Konsens abzusichern.
Am Ende steht und fällt jedes Datencenter mit einem verlässlichen Netzanschluss.
Ihr Fazit?
Der Erwerb und die Errichtung von Datencentern erfordert nicht nur eine rechtliche Beratung, sondern aufgrund der Komplexität an unterschiedlichen Themen auch ein tiefes Branchenverständnis. Insbesondere eine enge Verzahnung von rechtlichen, technischen und steuerlichen Arbeitssträngen ist unabdingbar für die erfolgreiche Umsetzung eines Datencenter-Projekts.
