1. Grundlagen

Am 16. Dezember 2021 hat der Nationalrat die WEG-Novelle 2022, mit der das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) geändert wird, beschlossen. Die Novelle bringt punktuelle Neuerungen im Wohnungseigentumsrecht mit dem primären Ziel der Leistung eines Klimabeitrags im Gebäudesektor, beispielsweise durch die erleichterte Errichtung von Ladevorrichtungen für Elektro-Fahrzeuge oder andere unterstützungswürdige Innovationen. Diese Kurzzusammenfassung soll einen raschen Überblick über die bevorstehenden Änderungen bieten.

 

2. Neuerungen beim Änderungsrecht des Wohnungseigentümers (§ 16 WEG)

2.1 In der Regel müssen WohnungseigentümerInnen bei einer Änderung des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts die aktive Zustimmung aller anderen EigentümerInnen einholen, indem sie die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass durch das Änderungsvorhaben keine negativen Auswirkungen zu befürchten sind. In der Praxis stellt dies vor allem bei größeren Wohnanlagen eine Hürde für WohnungseigentümerInnen dar.

2.2 Aufgrund der Neuregelung in § 16 WEG wird nun die Zustimmung bei bestimmten, privilegierungswürdigen Maßnahmen fingiert, wenn die betroffenen WohnungseigentümerInnen schweigen. Dies betrifft die folgenden Vorhaben:

  1. Barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft,
  2. Anbringung einer Vorrichtung zum Langsamladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs,
  3. Anbringung von Solaranlagen an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt,
  4. Anbringung von Beschattungsvorrichtungen, sowie
  5. Einbau von einbruchsicheren Türen.

In all diesen Fällen gilt die Zustimmung von WohnungseigentümerInnen als erteilt, wenn diese auf durch Anschlag sowie schriftliche Information verständigt wurden und der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Verständigung widersprachen. Einzige Ausnahme bildet die wesentliche und dauernde Beeinträchtigung von Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekten: Betroffene WohnungseigentümerInnen müssen diese auch dann nicht dulden, wenn sie keinen Widerspruch erhoben haben. Diese Beschränkung soll Abhilfe gegen wirklich ernsthafte und nicht bloß vorübergehende Beeinträchtigungen durch eine Änderungsmaßnahme bieten.

2.3 Aufgrund des Klimawandels soll durch die Novellierung vor allem auch der Umstieg auf Elektrofahrzeuge vorangetrieben werden. Der Gesetzgeber hat daher eine Pflicht der WohnungseigentümerInnen zur Unterlassung der Nutzung einer Einzelladestation unter gewissen Voraussetzungen eingeführt. Damit soll gewährleistet werden, dass die Einzelladestation der späteren Inbetriebnahme einer gemeinschaftlichen Ladestation nicht entgegensteht. Die Unterlassungspflicht tritt frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzelladestation ein.

 

3. Direktzahlung von Kreditfinanzierungen (§ 20 Abs 4 WEG)

Wenn für Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten Kreditfinanzierungen notwendig sind, kann der Verwalter künftig einzelnen WohnungseigentümerInnen die direkte Zahlung ihres finanziellen Beitrags hierzu ermöglichen. Von der dadurch eintretenden Reduktion der Kreditzinsen profitieren nur die direkt zahlenden WohnungseigentümerInnen.

 

4. Auskunftspflichten des Verwalters im Zusammenhang mit der Ausübung von Gestaltungsmöglichkeiten durch Wohnungseigentümer (§ 20 Abs 8)

4.1 Eine weitere Hürde im Zusammenhang mit dem Änderungsrecht nach § 16 WEG oder bei sonstigen eigentumsrechtlichen Belangen besteht darin, dass WohnungseigentümerInnen nicht selten vor dem Problem stehen, dass die Zustellanschriften der anderen, nicht auf der Liegenschaft wohnhaften WohnungseigentümerInnen nicht bekannt ist.

4.2 Nunmehr bietet die Regelung des § 20 Abs 8 WEG Abhilfe, die eine Auskunftspflicht des Verwalters über die Namen und die Zustellanschriften der anderen WohnungseigentümerInnen einführt. Voraussetzungen dafür sind (i) die Notwendigkeit der Verständigung der anderen Wohnungseigentümer beispielsweise für die Ausübung des Änderungsrechts, (ii) die Verwendung der Daten ausschließlich für den genannten Verständigungszweck. WohnungseigentümerInnen können die Weitergabe der Zustellanschrift nur dann untersagen, wenn sie dem Verwalter gleichzeitig eine andere inländische Anschrift oder eine E-Mail-Adresse bekanntgeben.

 

5. Erleichterungen bei der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft (§ 24 Abs 4 WEG)

5.1 Aufgrund der zusehends geringer gewordenen Beteiligung am Willensbildungsprozess gibt es künftig für das Zustandekommen eines Beschlusses eine wesentliche Erleichterung: Für die Mehrheit der Stimmen ist nun entweder (i) die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder (ii) die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen (ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile) erforderlich.

5.2 Mit dieser zweiten Alternative wird es künftig möglich sein, Beschlüsse zu fassen, die sonst aufgrund geringer Teilnahme an der Eigentümerversammlung nicht zustande kommen würden. Um sicherzustellen, dass nicht eine Minderheit einzelner WohnungseigentümerInnen alleine entscheiden kann, muss die qualifizierte Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zumindest einem Drittel aller Miteigentumsanteile entsprechen.

5.3 Der Gesetzgeber hat außerdem auf die COVID-19-Einschränkungen reagiert und mit § 25 Abs 2a WEG die hybride Eigentümerversammlung möglich gemacht: Demnach kann der Verwalter den WohnungseigentümerInnen die Möglichkeit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung per Videokonferenz einräumen.

 

6. Ausreichende Rücklagenbildung (§ 31 Abs 1)

6.1 Der Gesetzgeber hat nun unter expliziter Anführung von Aufwendungen zur thermischen Sanierung und energietechnischen Verbesserungen eine Mindestdotierung der Rücklage eingeführt, die mit einem Betrag von 90 Cent pro Quadratmeter Nutzfläche aller Wohnungseigentumsobjekte angesetzt wurde (Indexierung nach dem VPI 2020 – § 31 Abs 5 WEG). Die Mindestdotierung darf nur in besonderen Ausnahmefällen unterschritten werden.

6.2 In der Neuregelung zur Bildung einer angemessenen Rücklage zeigt sich zunächst wieder das primäre Ziel, den Energiebedarf im Gebäudesektor zu verringern. Der Regelung liegt aber auch der Gedanke zugrunde, dass Eigentümergemeinschaften umso eher bereit sein werden, notwendige oder baulich sinnvolle Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, je mehr die Investition schon durch die bestehende Rücklage gedeckt ist.

 

7. Was gilt ab wann?

7.1 Mit 1. Januar 2022 treten die Änderungen zu folgenden Themen in Kraft:

  1. Änderungsrecht der WohnungseigentümerInnen an ihren Wohnungseigentumsobjekten (§ 16 Abs 2 bis 8 WEG).
  2. Direktzahlung statt Kreditfinanzierung (§ 20 Abs 4 WEG).
  3. Auskunftspflicht über Zustelladressen (§ 20 Abs 8 WEG).
  4. Elektronische Teilnahme an Eigentümerversammlungen (§ 25 Abs 2a WEG).

7.2 Mit 01. Juli 2022 treten die Änderungen zu folgenden Themen in Kraft:

  1. Erleichterung der Mehrheitsberechnung (§ 24 Abs 4 WEG).
  2. Rücklagenbildung (§ 31 Abs 1 und 5 WEG)

 

Graz, am 21.12.2021