Im Fall der Veräußerung der vermieteten Liegenschaft tritt der Erwerber kraft Gesetzes in bestehende Mietverhältnisse ein. Damit hat er aber nicht automatisch Anspruch auf die von den Mietern erlegten Barkautionen, sagt der Oberste Gerichtshof.

 

Übernahme des Mietvertrages

Bei der Veräußerung einer vermieteten Liegenschaft tritt der Erwerber aufgrund einer gesetzlichen Vertragsübernahme als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob das Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, oder es gar nicht dem MRG unterliegt.

Kommt das MRG (teilweise) zur Anwendung, schränkt § 2 Abs 1 MRG die Vertragsübernahme insofern ein, als der Erwerber an ungewöhnliche Nebenabreden nur dann gebunden ist, wenn er diese kannte oder kennen musste. Außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG gilt diese Einschränkung nicht, allerdings kann der Erwerber (als nunmehr neuer Vermieter) das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen aufkündigen.

 

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution

Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung gilt sowohl die vertragliche Verpflichtung des Mieters zum Erlag einer Barkaution, als auch die Verpflichtung des Vermieters, diese Barkaution bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zu retournieren, als eine gewöhnliche mietvertragliche Nebenabrede im Sinne des § 2 Abs 1 MRG, die vom Erwerber des Mietobjektes zu übernehmen ist. Daher kann der Mieter am Ende der Mietvertragsdauer seinen Anspruch auf Herausgabe der erlegten Barkaution gegenüber dem Erwerber des Mietobjekts als neuem Vermieter geltend machen. Dies selbst dann, wenn der Erwerber die Kaution nicht vom Verkäufer des Mietobjekts weitergeleitet bekommen hat.

 

Herausgabeanspruch gegen den ursprünglichen Vermieter?

Doch wie stellt sich die Situation im Verhältnis zwischen dem ursprünglichen Vermieter (Verkäufer) und dem neuen Vermieter (Käufer) dar, wenn der Kaufvertrag – was in der Praxis häufig zu sehen ist – das Schicksal der Mieterkautionen nicht regelt?

Das Gesetz enthält keine ausdrücklichen Bestimmungen, wie in diesem Fall mit erlegten Kautionen zu verfahren ist. Hinweise auf die Beantwortung dieser Frage gab der Oberste Gerichtshof (OGH) jüngst in seiner Entscheidung 8 Ob 76/20i. Nach dem zu beurteilenden Sachverhalt erwarb der Kläger im Zuge eines Zwangsversteigerungsverfahrens zwei vermietete Zinshäuser, wobei ihm bekannt war, dass die Mieter Kautionen an den vormaligen Eigentümer übergeben hatten. Nach Beendigung der übernommenen Mietverhältnisse zahlte der Kläger den Mietern die (beim ursprünglichen Vermieter) erlegten Barkautionen zurück und begehrte vom ursprünglichen Eigentümer vergeblich Zahlung eines Betrags in entsprechender Höhe.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen verneinte der OGH den Anspruch des neuen Vermieters gegen den ursprünglichen Vermieter auf Herausgabe der Barkautionen. Er begründete seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass beim Erlag einer Barkaution bzw. bei Überweisung der Kaution auf ein (Eigen-)Konto des Vermieters dieser nach zivilrechtlichen Vorschriften durch Vermengung mit eigenem Geld Eigentum an dem erlegten Kautionsbetrag erwerbe, sodass es an einem (abgesonderten) Sicherungsmittel fehle, das im Zuge der Veräußerung des Mietobjekts auf den Erwerber als neuen Vermieter übergehen könnte.

Anders könnte die Lage zu beurteilen sein, wenn die Kaution vom Mieter nicht in Form einer Barkaution, sondern in Form eines Sparbuches hinterlegt wurde. Der OGH lässt in seiner Entscheidung erkennen, dass es bei derartigen Sicherungsmitteln mangels Vermengung mit eigenem Geld des Vermieters analog zu den gesetzlichen Regelungen im Fall der Zahlung eines Bürgen (§ 1358 ABGB) bzw im Fall einer Forderungseinlösung (§ 1422 ABGB) zu einem automatischen Übergang des Sicherungsmittels „Kaution“ auf den neuen Vermieter kommen könnte. Damit wäre ein Anspruch des neuen Vermieters gegenüber dem ursprünglichen Vermieter auf Herausgabe des Sparbuchs des Mieters gegeben.

 

Vertragliche Vorkehrungen

Im Lichte der dargestellten Rechtsprechung sollte beim Ankauf eines Mietobjektes aus Sicht des Erwerbers darauf geachtet werden, im Kaufvertrag jedenfalls auch das Schicksal der beim Verkäufer erlegten Mieterkautionen ausdrücklich zu regeln. Der Verkäufer sollte beispielsweise verpflichtet werden, die Kautionen (Barkautionen samt aufgelaufenen Zinsen, Sparbücher, etc) im Zuge der Eigentumsübertragung am Mietobjekt an den Käufer herauszugeben. Allfällige Bankgarantien, die bei Geschäftsraummieten häufig vorkommen, sollten idealer Weise zu Gunsten des neuen Vermieters neu ausgestellt werden.