Anknüpfend an die drei bislang ergangenen OGH Urteile zu Mietzinsminderungsansprüchen während der COVID-19 Pandemie (3 Ob 78/21y (Sonnenstudio), 3 Ob 184/21m (Nagel- und Kosmetikstudio), 5 Ob 192/21b (Fitnessstudio)) hat sich der OGH in der jüngst veröffentlichten Entscheidung vom 25.01.2022 erstmals im Detail mit der teilweisen Brauchbarkeit eines Geschäftslokales während des zweiten Lockdowns auseinandergesetzt. Gegenstand der Entscheidung war eine Gastwirtschaft in Wien, in der während des Lockdowns kein Abhol- und Lieferservice angeboten wurde. Der OGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob trotz Betretungsverbots aufgrund einer bereits abstrakten Nutzungsmöglichkeit eine teilweise Brauchbarkeit des Bestandgegenstands gegeben war, die eine Mietzinsreduktion auf Null ausschließen würde.

Ob eine (teilweise) Unbenützbarkeit des Bestandgegenstands vorliegt, ist laut OGH anhand des Vertragszwecks zu beurteilen. Die Bestandsache muss im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung eine Verwendung zulassen, wie sie gewöhnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt, wobei mangels anderer Vereinbarungen eine mittlere (durchschnittliche) Brauchbarkeit geschuldet sei. Für die Beurteilung sei daher in erster Linie die (ausdrückliche) Parteienvereinbarung bzw der dem Vertrag zugrunde gelegte Geschäftszweck maßgeblich. Es komme stets auf die Umstände im Einzelfall an.

Sofern im Vertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart, umfasst laut OGH der Geschäftszweck „Gastwirtschaft“ sämtliche Tätigkeiten, zu denen ein Gastgewerbetreibender nach der Gewerbeordnung berechtigt ist. Dazu zählt auch das Anbieten von Take-away (dh Abholung) und die Lieferung von Speisen und Getränken.

Der OGH hat nach eingehender Auseinandersetzung mit der einschlägigen Literatur entschieden, dass bereits die objektiv bestehende Möglichkeit des Anbietens eines Liefer- und Abholservices eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Bestandgegenstands begründe.  Zugleich hat er festgehalten, dass der Bestandnehmerin der Einwand offenstehe, dass die (sofortige) Etablierung eines bislang nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices unzumutbar war. Unzumutbarkeit würde etwa vorliegen, wenn ein nachhaltiges Verlustgeschäft aufgrund eines fehlenden Kundenkreises zu erwarten wäre. Die Beweispflicht trifft die Bestandnehmerin.

Im vorliegenden Fall mangelte es an diesbezüglichen Feststellungen des Erstgerichts, weshalb die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen wurde.

Die wesentlichsten Aussagen des OGH in aller Kürze:

  • Der OGH bestätigte erneut, dass die COVID-19 Pandemie als Seuche im Sinn des § 1104 ABGB zu werten ist und aufgrund dieser Pandemie angeordnete Betretungsverbote für Geschäftsräume, deren Gebrauch durch Kundenverkehr gekennzeichnet ist, grundsätzlich zu deren Unbenützbarkeit führen.
  • Ob (teilweise) Unbenützbarkeit des Bestandgegenstands vorliegt, ist nach dem Vertragszweck im Einzelfall zu beurteilen. Ist die vertragsgemäße Nutzbarkeit nur eingeschränkt, kommt es gemäß § 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung.
  • Der Geschäftszweck „Gastwirtschaft“ umfasst mangels anderer Parteienvereinbarung auch das Anbieten eines Abhol- und Lieferservices.
  • Schon die abstrakte Möglichkeit, ein Abhol- und Lieferservice anzubieten, führt zu einer zumindest teilweisen Brauchbarkeit des Bestandobjekts. Daraus resultiert eine bloß anteilige Mietzinsminderung (und nicht eine Mietzinsreduktion auf Null).
  • Dem Bestandnehmer steht der Einwand offen, dass die Etablierung eines bislang nicht betriebenen Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar ist bzw im konkreten Fall keinen verbleibenden Gebrauchsnutzen bringt. Die Beweislast dafür trifft den Bestandnehmer.

Zum Volltext der Entscheidung: OGH 25.01.2022, 8 Ob 131/21d